上证报中国证券网讯（记者 林淙）上证报记者注意到，今年2月以来，REITs二级市场出现调整，价格逐步回归理性。据统计，2023年初至4月28日，已有21只REITs产品跌破2022年末价格，仅有6只REITs年内实现正收益。分行业来看，除能源板块微涨0.93%外，其他板块均下跌，仓储物流下跌1.07%，保障性租赁住房下跌1.08%，生态环保下跌3.86%，产业园区下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

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对此，业内专家分析认为，此轮下跌既受经营业绩下滑、解禁后的减持压力及利润分派后的价格差异等客观情况的影响，也受价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读和反应、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。

长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

长期投资注重产品分红

记者通过采访了解到，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资更看重产品的分红。REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。

业内专家表示，基金分红的稳定性主要关注可供分配金额预测的合理性及实际完成度。对于前者，投资者可根据招募说明书中披露的有关信息，判断可供分配金额预测是否已充分评估未来运营期间的潜在风险、是否考虑了其潜在影响。对于实际完成度，投资者可追踪二级市场产品的信息披露情况。从2022年已经发布年报的产品来看，经营业绩的完成度较高的产品，通常二级市场涨幅也相对较高，反之亦然。

“投资者应该充分认识REITs区别于股票、债券等产品的风险收益特征和产品特性，根据未来分红预期合理评估REITs价值，在该类产品投资中要合理配置资产，并做好长期投资”，业内专家表示。

公开数据显示，截至4月28日，披露2022年年报的20只公募REITs中，共计14只完成了2022年可供分配金额的实际分配。从分红情况来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，前述14只REITs2022年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

关注底层资产估值和定价公允性

业内专家认为，与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。投资者可关注产品估值时各项参数假设，以产权类项目为例，主要参数包括：折现率、出租率、市场租金、收缴率等。评估参数应合理反映项目所处区域、经营业态等因素对应的风险，并与项目历史经营趋势基本保持一致性。

“REITs产品最终价格的确定需要经过网下询价及后续的定价过程，定价相较于评估值的溢价率直接影响着投资者购买对价水平。从已发行项目的定价来看，溢价率平均为6.8%。相对较低的溢价率可以为投资者提供更高的安全垫”，某机构投资者负责人接受记者采访时表示。

记者关注到，作为在二级市场交易的产品，REITs的资产估值还受到利率环境的影响。一般而言，利率水平越低，对于REITs的估值越有利。此外，根据调研发现，当高等级城投债收益率上升时，对REITs市场的价格会产生一定负向影响。投资者可关注公募REITs的预计年化分派率与高等级城投债收益率、国债收益率的差额区间。

二级市场价格回归理性

业内专家表示，REITs的二级市场价格直接影响着投资者的买入成本及实际分派率。投资者可分别关注其二级市场分派率及投资IRR，以衡量二级市场定价水平是否符合自身收益需求。

公开数据显示，以4月28日收盘价来计算，产权类产品分派率为3.77%，特许经营权类产品内含报酬率为6%，较2022年末收盘价分别高出约0.19个百分点和0.53个百分点。随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。因此，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归”，业内专家表示。